مقررات پرداخت اقساطی بهای زمین در مناطق آزاد

اینها مواردی است که ذیل ماده 5 قانون چگونگی اداره مناطق آزاد به تصویب رسیده است. این موارد متعاقبا در بند الف ماده 112 قانون برنامه پنجم توسعه و بند الف ماده 65 قانون احکام دائمی برنامه‌های توسعه کشور مورد تاکید قرار گرفته‌اند.
ماده 24 قانون چگونگی اداره مناطق آزاد، به سازمان‌های مناطق آزاد اجازه بهره‌برداری و وا‌گذاری زمین در همان محدوده را اعطا کرده است.
پس از آن آیین‌نامه نحوه استفاده از زمین و منابع ملی در مناطق آزاد در سال 1372 به تصویب رسید اما برای رفع ابهاماتی در مرحله اجرا و به منظور ایجاد شفافیت حداکثری درخصوص موضوع بهره‌برداری از اراضی در مناطق آزاد، ضمن تبصره 4 ماده 52 آیین‌نامه مالی و معاملاتی سازمان‌های مناطق آزاد مجوز صدور دستورالعمل اجرایی آیین‌نامه نحوه استفاده از زمین و منابع ملی به دبیر شورای‌عالی مناطق آزاد و ویژه اقتصادی داده شد.
با توجه به اینکه همه مناطق آزاد مکلف به اجرای قوانین و مقررات خاص و مرتبط با مناطق آزاد هستند، سوالی که نگارنده در صدد پاسخ به آن است این است که اگر شخصی متقاضی خرید زمین و سرمایه‌گذاری در مناطق آزاد باشد، آیا باید همه بهای زمین را به سازمان منطقه آزاد مربوطه پرداخت کند یا شرایط سهل و ساده‌تری نیز وجود دارد که نقدینگی خود را کمتر صرف خرید زمین کرده و بیشتر برای راه‌اندازی خط تولید و سرمایه‌گذاری مربوطه هزینه کند؟
بدیهی است که یک سرمایه‌گذار، هر قدر نقدینگی بیشتری صرف خرید زمین کند، به تناسب قدرت مالی کمتری برای تهیه سایر ملزومات سرمایه‌گذاری از قبیل ماشین‌آلات، تجهیزات، مواد اولیه و قطعات مورد نیاز خواهد داشت. در شرایط فعلی اقتصادی، آیا مناطق آزاد این امکان را در چارچوب قوانین موضوعه دارند که کل بهای زمین را از ابتدای وا‌گذاری دریافت نکنند؟ و اگر این موضوع امکان‌ پذیر است با چه سبک و سیاقی انجام می‌شود؟ آیا شرایط برای همه یکسان است؟
در ماده 9 دستورالعمل اجرایی آیین‌نامه نحوه استفاده از زمین و منابع ملی در مناطق آزاد به این موضوع پرداخته شده است. در این ماده سازمان منطقه آزاد با هدف کمک به سرمایه‌گذاران می‌تواند حداقل به میزان 20درصد مبلغ کل زمین را به‌عنوان پیش‌ دریافت، اخذ کند و 80 درصد باقی‌مانده را نیز می‌تواند به‌صورت اقساط دریافت کند، این اقساط حداکثر 60 ماهه خواهد بود.
نکته قابل تامل در دو کلمه حداقل و حداکثر نهفته شده است. به این معنی که سازمان منطقه آزاد مجاز به دریافت کمتر از 20 درصد بهای کل زمین از هیچ سرمایه‌گذاری نیست، همچنان که تقسیط باقی‌مانده بهای زمین نیز برای بیشتر از 60 ماه مجاز نخواهد بود. به عبارت دیگر، سازمان منطقه آزاد مجاز به دریافت نقدی و اولیه بیش از 20 درصد است، همچنان که قادر به تقسیط کمتر از 60 ماه نیز هست و نحوه اجرای این موضوع به سیاست‌های عمرانی و جذب سرمایه‌گذاری هر منطقه آزاد باز می‌گردد.
نکته مهم دیگری که در این ماده به آن پرداخته شده این است که اقدامات در راستای دریافت نقدی و تعیین میزان اقساط، نیازمند تصویب هیات‌مدیره سازمان منطقه آزاد مربوطه است. اما اگر فردی سودجو از پرداخت اقساط زمین خریداری شده به سازمان منطقه آزاد استنکاف کرد، چه برخورد قانونی با او خواهد شد؟ پاسخ در ماده 9 دستورالعمل ذکر شده است. در صورت تاخیر در پرداخت اقساط تا سه ماه، هیات‌مدیره می‌تواند نسبت به فسخ قرارداد اقدام کند، اما در صورت تاخیر شش ماهه هیات‌مدیره مکلف به فسخ قرارداد خواهد بود، همچنین همه سازمان‌های مناطق آزاد موظفند این موضوع را در قرارداد وا‌گذاری زمین درج کنند.
کوتاه سخن و نتیجه اینکه همان‌گونه که وا‌گذاری زمین در مناطق آزاد به سرمایه‌گذاران واقعی به راحتی و بدون تکلف و با کمترین بوروکراسی اداری صورت می‌پذیرد، فسخ قرارداد سودجویانی که درصدد تصرف اراضی مناطق آزاد هستند نیز با کمترین بوروکراسی صورت می‌پذیرد. 

اباذر آذربون ـ کارشناس ارشد حقوقی دبیرخانه شورای‌عالی مناطق آزاد و ویژه اقتصادی